Emlak İlanını İncelerken Kontrol Listesi
Güvenilir bir emlak ilanı; doğrulanabilir tapu ve imar bilgisi, gerçek fotoğraflar ve net bir fiyat beklentisi içerir. Bu rehber, bir emlak ilanını incelerken kontrol etmeniz gereken belgeleri, sormanız gereken soruları ve kaçınmanız gereken tuzakları özetler.
Önce Tapu ve Mülkiyet Bilgilerini Doğrulayın
Bir emlak ilanında en kritik doğrulama, taşınmazın gerçekten satıcıya ait olduğunun teyididir. Tapu bilgileri e-Devlet üzerinden 'Tapu Bilgileri Sorgulama' hizmetiyle veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Web Tapu portalından doğrulanabilir. İlanda tapu durumu (tapu türü, hisse durumu, kat mülkiyeti/kat irtifakı) açıkça belirtilmemişse satıcıya soracağınız ilk soru budur.
- Tapu türü belirtilmiş mi? (Kat mülkiyeti, kat irtifakı, müstakil, hisseli)
- Hisseli tapu söz konusuysa tüm hissedarların satışa onayı olduğu net mi?
- Taşınmazın üzerinde ipotek, haciz veya şerh olup olmadığı soruldu mu?
- Satıcının kimliği ile tapudaki malik bilgisi tutarlı mı?
- Vekâleten satış varsa vekâletin geçerli ve yetkili olduğu doğrulandı mı?
İmar Durumu ve İskân Belgesini Kontrol Edin
Konut ve iş yeri alımlarında imar durumu ile yapı kullanma izin belgesi (iskân), taşınmazın hukuki statüsünü belirler. İskânsız bir yapı; kredi kullanımında, sigortada ve ilerideki satışta ciddi sorunlar yaratabilir. Arsa alımlarında ise imar planındaki fonksiyon (konut, ticaret, tarım), inşaat hakkı (emsal) ve varsa kısıtlar mutlaka belediyeden doğrulanmalıdır.
- Konut/İş yeri: Yapı kullanma izin belgesi (iskân) var mı?
- Arsa: Belediyeden güncel imar durumu belgesi alındı mı? Emsal ve yapılaşma koşulları nedir?
- Yapının tapudaki cins ve niteliği ile fiili durumu örtüşüyor mu?
- Kentsel dönüşüm, sit alanı veya riskli yapı kapsamında mı?
Aidat, Borç ve Giderler
Apartman veya sitedeki taşınmazlarda aylık aidat, son dönem aidat borcu, demirbaş giderleri ve site yönetiminin mali durumu satın alma maliyetinizi doğrudan etkiler. Yönetimden yazılı borç durumu talep edin; sözlü beyanlarla yetinmeyin.
- Aylık aidat tutarı ve kapsamı (ısınma, güvenlik vb.) yazılı olarak alındı mı?
- Taşınmaza ait birikmiş aidat borcu var mı? (Site yönetiminden yazılı teyit)
- Emlak vergisi, çevre temizlik vergisi gibi dönemsel yükümlülükler konuşuldu mu?
- Binada yakın zamanda planlanan büyük onarım veya katkı payı var mı?
Kaynaklar
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — Tapu İşlemleri — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) (erişim: 8 Eylül 2026)
- e-Devlet Kapısı — Tapu Bilgileri Sorgulama — Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanlığı Dijital Dönüşüm Ofisi (erişim: 8 Eylül 2026)
- İmar Kanunu (3194 sayılı Kanun) — Mevzuat Bilgi Sistemi (erişim: 8 Eylül 2026)